Arthur Loyd - Cabinet LG2B : Les méthodes et outils d'évaluation - Arthur Loyd - Cabinet LG2B - Page 43
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Arthur Loyd - Cabinet LG2B » Les méthodes et outils d'évaluation

Les méthodes et outils d'évaluation

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Les méthodes d'expertise sont répertoriées dans la Charte de l'Expertise en Évaluation Immobilière entérinée par les différentes associations d'experts immobiliers et les organes représentatifs des experts-comptables et commissaires aux comptes.

Le rapport du groupe de travail de la COB sur l'expertise immobilière du patrimoine des sociétés faisant publiquement appel à l'épargne précise certains aspects de cette méthodologie.

Ces documents définissent les différents concepts qui constituent la trame du travail de l’expert en évaluation immobilière.

.  Il peut s'agir des valeurs de marché (vénale et locative), des valeurs de remplacement (coût de remplacement brut ou net), des valeurs d'utilité, d'apport, mais aussi de la valeur à neuf, de convenance particulière, de vente forcée et d'assurance.

.  Ils développent les définitions de surfaces. Celles-ci peuvent être des surfaces cadastrales, hors oeuvre brut (SHOB), hors œuvre net (SHON), utiles brutes, utiles nettes, mais aussi des surfaces pondérées, commerciales (gross lease area), commercialisables et habitables.

.  Ils répertorient les nombreuses méthodes d’évaluation

L'expert immobilier reste libre du choix des principes et des méthodes adaptées aux conclusions qu'il doit produire.

 

Les méthodes à sa disposition sont :

La méthode par comparaison, ou méthode par le marché
Elle consiste à déduire la valeur d'un bien de l'analyse du prix obtenu lors de la vente ou de la location récente d'autres biens aussi semblables que possible.

La méthode par le revenu
Elle consiste à prendre pour base, soit un revenu existant, soit un revenu théorique ou potentiel (valeur locative de marché), puis à le capitaliser au moyen d’un taux financier constaté sur le marché de l’investissement.

La méthode par le coût de remplacement
Elle consiste à reconstituer le prix de revient du bien, en déduisant le cas échéant une dépréciation. Peu utilisée en matière de valeur de marché, elle est utilisée pour des biens très spécialisés, pour définir des valeurs d'utilité ou d'exploitation.

La méthode indiciaire
À partir d'une valeur antérieure, elle applique un indice ou un coefficient de variation. Cette méthode est rarement employée et formellement déconseillée en matière de valeur vénale.

La méthode dite par sol et construction
Elle consiste à apprécier séparément les deux composantes de l'immeuble, le terrain et les bâtiments.

La méthode du bilan promoteur
À partir du prix de vente d'une opération projetée sur le terrain, elle reconstitue les différents coûts grevant l'opération pour parvenir par déduction à la valeur du terrain ou de l'immeuble.

La méthode dite "professionnelle"
Pour certains biens spécialisés (hôtels, cliniques, cinémas, théâtres…), la pratique professionnelle a dégagé des normes permettant de définir la valeur vénale ou la valeur locative des murs, ou la valeur du fonds de commerce.

Ce n'est pas le recours à une méthode d'estimation, aussi sophistiquée soit-elle, qui permet de déterminer la juste valeur. C'est l'expérience de l'expert, la qualité de son jugement et sa connaissance des marchés qui lui permettent d'utiliser à bon escient les méthodes d'estimation.

 

Les outils

La finalité d'une mission d'expertise est l'établissement d'une valeur objective argumentée et présentée en conclusion. Les missions peuvent être exprimées sous des formes différentes, adaptées selon la nature, la complexité et l'urgence.

Toute expertise obéit à une méthodologie de base : Établissement du contrat d’expertise. Il s’agit d’un document contractuel qui définit la nature, l’étendue, les conditions d’exécution et les modalités financières de la mission confiée à l’expert. Il est mentionné et éventuellement joint au rapport d'expertise.

Le déroulement de la mission comprend :

.  La visite des immeubles

.  L’utilisation des pièces et documents d’information fournis par le client

.  L’analyse de l’immeuble et celle du marché immobilier

.  Le choix de la ou les méthodes qui conduisent à l’évaluation

.  Le rendu des conclusions sous la forme d’un rapport écrit

Les expertises s'appuient sur des documents techniques et des actes juridiques :

.  Titre de propriété ou tout acte relevant et détaillant des servitudes

.  Une fiche d'immeuble ou de la propriété délivrée par les hypothèques, le cadastre

.  L’examen des documents d’urbanisme

.  L’examen géologique des terres agricoles

.  Le contrôle des pollutions pour les sols commerciaux, industriels, artisanaux

.  Les rapports des diagnostics techniques pour les immeubles construits en fonction des réglementations en cours

.  Les différents éléments lui permettant d’établir une étude de marché

.  Les résultats de ces recherches seront mentionnés et/ou annexés au rapport d'expertise

La Charte de l'Expertise en Estimation Immobilière précise que les conclusions peuvent être exprimées dans trois formats :

.  Le rapport d'expertise détaillé

.  Le rapport d'expertise résumé

.  Le certificat d'expertise

 

¹ Prix net, hors frais notariés, d'enregistrement et de publicité foncière.