Arthur Loyd - Cabinet LG2B : Lexique - Arthur Loyd - Cabinet LG2B - Page 17
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Immobilier d'entreprise Charente, Angoulême, Cognac, Confolens, Barbezieux - Bureaux, Cession de bail, Entrepôt / Local industriel, Entreprise, Fonds de commerce, Immeuble, Local commercial, Local d'activité, Lotissement, Murs, Parking / box, Programme Neuf, Terrain, - Charente, Angoulême, Cognac, Confolens, Barbezieux - Le Cabinet PLG est : . le conseil en immobilier d'entreprise référent sur la Charente (16) pour l'achat, la vente, la location et l'investissement en bureau, local professionnel, commerce, local commercial, boutique, magasin, pas de porte, cession de bail, local d'activité, entrepôt, bâtiment industriel, usine, logistique, lotissement, terrain ... . votre interlocuteur pour tout terrain en Charente, terrain à bâtir résidentiel, industriel, commercial, réserve foncière, lotissement ...
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Arthur Loyd - Cabinet LG2B » Lexique

Lexique

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Ensemble des termes et expressions en immobilier d'entreprise

(les informations peuvent être reprises plusieurs fois).

 

Atelier relais
Le but d'un atelier-relais est de renforcer les chances de succès et de développement d'une collectivité locale au titre de l'accueil d'entreprises en élargissant les possibilités de l'offre locale : terrains nus, terrains équipés, bâtiments anciens vacants, ateliers-relais ...
La définition du projet atelier-relais doit s'attacher à mettre en adéquation trois paramètres différents :
- Les caractéristiques du bâtiment (l'offre immobilière en surface, en volume ; les choix techniques de construction qui conditionnent largement la flexibilité ou la rigidité ultérieure des aménagements ; le niveau des prestations réalisées en solution de base, ...)
- Le coût de sortie de l'opération et sa valeur marchande qui situeront le projet d'atelier-relais au sein de l'offre concurrentielle (coût de location annuelle, valeur de revente, ...)
- La politique de promotion ou de commercialisation du produit "atelier-relais".
L'entrée dans les lieux se fait sous bénéfice de la conclusion d'une convention d'occupation précaire par référence de l'Article 3.2. du décret du 30 septembre 1953 (baux commerciaux) avec engagement d'achat par la société au terme de la convention soit directement, soit par une société civile immobilière, soit par une société de crédit-bail.
Aucun service autre que l'offre immobilière n'est assuré.

 

Bail commercial
Le bail commercial est un contrat par lequel l'une des parties, le propriétaire d'un immeuble (le bailleur), s'engage à assurer à l'autre, le propriétaire du fonds (le locataire ou le preneur), la jouissance des lieux aux fins d'exercice d'une activité commerciale, industrielle ou tertiaire moyennant un prix ou un loyer.
Le bail est conclu pour une durée minimale de 9 ans. Toutefois le locataire peut résilier le bail à l'issue de chaque période triennale ou à tout moment en cas de retraite ou d'invalidité.
Le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précédent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa reconduction.
Le décret du 30 septembre 1953 régissant le bail commercial ne prévoit pas de forme particulière pour la rédaction du contrat. Cependant, il est fortement recommandé d'établir un acte écrit qui facilitera la preuve du contenu du contrat. Cet écrit peut revêtir deux formes : soit un acte sous seing privé, c'est à dire un contrat rédigé sous une forme libre entre les deux parties, soit un acte authentique, c'est à dire un contrat établi devant notaire.

 

Baux dérogatoires
Il existe parallèlement au bail commercial, des baux dérogatoires pour les implantations temporaires ou provisoires. Ils présentent l'avantage d'être adaptables or l'inconvénient réside dans la précarité et la fragilité du statut pour le locataire. Ils sont de 2 types :
- Le bail de courte durée est limité à deux ans à compter de l'entrée du locataire dans les lieux. Le locataire ne bénéficie pas du renouvellement du bail. Ce bail doit être écrit et précisé expressément qu'il se place hors du champ d'application du régime des baux commerciaux.
- La convention d'occupation précaire correspond à une situation de fait dans lequel le bailleur met son local à la disposition du locataire à titre onéreux mais de manière précaire. Le terme prévu est en général un événement qui peut intervenir à tout moment. Sa durée peut être supérieure à deux ans sans qu'elle se transforme pour autant en bail commercial.

 

Baux professionnels
Les baux professionnels concernent les entreprises qui exercent une activité non commerciale (professions libérales ou assimilés) ou artisanales. Le bail est conclu pour une durée de six ans. Lorsque la durée du bail excède douze ans, il doit être établi par un notaire. Le bail peut être reconduit tacitement pour une durée de six ans.

 

Blanc / Gris
"En blanc" : construction lancée sans vente ou location préalable à un utilisateur.
"En gris" : projet dont le chantier ne sera lancé qu'après location ou vente de tout ou partie à un utilisateur.

 

Bureaux
Un immeuble de bureau s'apprécie tout d'abord sous l'angle de son utilisation : c'est un outil de travail. A ce titre, il doit être facilement accessible, fonctionnel dans son utilisation, économique dans sa gestion.
Il s'apprécie ensuite sous l'angle de sa valeur et de son rendement actuel et à terme : c'est aussi un bien d'investissement. A ce titre, il doit être standardisé et divisible, c'est-à-dire adaptable aux besoins évolutifs d'un maximum d'utilisateurs successifs.

 

Chantier en cours
Immeuble dont les travaux de construction ont démarré. Ne sont pas pris en compte les travaux préalables de démolition.

 

Clé-en-main locatif
Opération réalisée pour les besoins propres d'un utilisateur qui en est locataire.
Construction d'un immeuble pour un utilisateur ayant signé un bail pour un immeuble à construire. Ultérieurement le promoteur de l'immeuble soit le vendra à un investisseur, soit le gardera en patrimoine.

 

Commercialité
La commercialité a été définie comme "l'aptitude d'un secteur (urbain) de générer du chiffre d'affaires pour le commerçant considéré".
Les principaux facteurs de commercialité peuvent être selon les cas : le flux de passants, l'ensoleillement, l'angle de rue, la facilité d'accès, la desserte du site par les transports en commun, les facilités de stationnement, l'environnement commercial et la proximité de grandes enseignes, l'urbanisme et la voirie (axes de circulation automobile, voie piétonne).

 

Compte propre
Opération réalisée pour les besoins propres d'un utilisateur qui en est propriétaire.

Demande
Recherche de locaux exprimée. L'analyse porte sur le seul flux des demandes nouvelles exprimées.

Dossier technique amiante (DTA)

Etablit en complément du diagnostic amiante, le DTA a pour finalité de rassembler l'ensemble des informations et documents techniques sur la présence d'amiante afin d'assurer l'information des personnes amenées à travailler dans le bâtiment, des acheteurs et des locataires.

L'obligation de réaliser le repérage étendu et de constituer le DTA s'impose à tous les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 qu'ils appartiennent à des personnes privées ou publiques, à l'exception des maisons individuelles et des parties privatives d'immeubles collectifs.

Le dossier technique "amiante" comporte :

- la localisation précise des matériaux et produits contenant de l'amiante et, le cas échéant, leur signalisation,

- l'enregistrement de l'état de conservation de ces matériaux et produits,

- l'enregistrement des travaux de retrait ou de confinement de ces matériaux et produits,

- l'enregistrement des mesures conservatoires mises en œuvre,

- les consignes générales de sécurité à l'égard de ces matériaux et produits (procédures d'intervention, procédures de gestion et d'élimination des déchets),

- une fiche récapitulative.

Droit au bail
C'est une somme payée en une seule fois par le locataire à son entrée dans les lieux mais au locataire précédent.
Il reprend le bail conclu entre le précédent occupant et le propriétaire. Il achète en fait au locataire sortant le droit de bénéficier du bail commercial en cours pour la durée restant à courir et ce aux mêmes conditions. Le locataire sortant souhaite monnayer le fait que son loyer est sous-évalué par rapport au prix du marché.

Entrepôts
Bâtiment industriel servant d'abri et de lieu de dépôt pour les marchandises.
Les entrepôts sont de plus en plus détenus par les sociétés de logistique qui stockent et acheminent les produits pour le compte des fabricants, par des groupes construisant pour leur propre compte des entrepôts banalisés, qu'ils proposent ensuite à la location, ou au travers de contrats spécifiques (gestion des stocks...). La tendance observée consiste en un regroupement inter-entreprises sur un lieu régional unique de stockage. Les produits sont ensuite acheminés par transport routier ou ferroviaire sur les lieux de consommation. Les entrepôts sont groupés sur des zones où les charges foncières sont faibles, à proximité des nœuds routiers, des aéroports...
Le coût de construction du bâtiment est relativement faible car les matériaux utilisés sont économiques. La construction respecte des normes techniques particulières : hauteur des bâtiments de l'ordre de 6/7 m, accessibilité aux camions (sols résistants, voies larges...), nombre de postes d'accostages à quais, un embranchement ferroviaire est parfois prévu, les bureaux sont situés en façade, souvent en mezzanine.

Établissements destinés à Recevoir du Public (ERP)
Les Établissements destinés à Recevoir du Public (ERP) sont des bâtiments, locaux ou enceintes, dans lesquels des personnes (autres que le personnel de l'entreprise) sont admises :
   . soit librement ;
   . soit moyennant une rétribution ou une participation quelconque ;
   . ou dans lesquels sont tenues des réunions ouvertes à tout venant ou sur invitation, payantes ou non.
La clientèle est donc considérée comme du public.
Les Établissements destinés à Recevoir du Public (ERP) sont classés par types, en fonction de la nature de leur activité (exemples : L : Salles d'auditions, de conférences, de réunions, de spectacles, ou à usage multiple ; M : Magasins de vente, centres commerciaux ; N : Restaurants et débits de boissons ; O : Hôtels et pensions de famille ; ...) et par catégories (au nombre de 5), en fonction de l'importance du public reçu. Les EPR de la 5ème catégorie obéissent à des règles allégées en matière d'obligations sécuritaires.

HQE (Haute Qualité Environnementale)
Démarche volontaire de gestion de la qualité environnementale des opérations de construction ou de réhabilitation de bâtiments. Cette démarche est à l'initiative des professionnels de l'immobilier et de la construction et fait l'objet d'une procédure de certification établie par l'AFNOR (Association Française de Normalisation).

Indice du coût de la construction (ICC)
Indice qui mesure chaque trimestre l'évolution des prix de construction des bâtiments neufs à usage principal d'habitation. Il s'agit du prix TVA incluse, payé par les maîtres d'ouvrages aux entreprises de construction. Il exclut les prix et coûts liés au terrain (viabilisation, fondations spéciales, etc.), ainsi que les honoraires, les frais de promotion et les frais financiers.
L'indice du coût de la construction est un indice applicable notamment pour calculer le montant du loyer lors de la révision ou du renouvellement des baux commerciaux.

Indice des loyers commerciaux (ILC)
Pour pallier la forte augmentation de l'indice du coût de la construction, la loi de modernisation de l'économie (LME) du 4 août 2008 a instauré un autre indice pour la révision et le renouvellement des baux commerciaux : l'indice des loyers commerciaux. L'ILC est applicable uniquement si :
 

- le locataire exerce une des activités mentionnées par le décret n° 2008-1139 du 4 novembre 2008 ;

- et les parties (propriétaire et locataire) choisissent d'un commun accord de s'y référer.

 

Immeuble (état)

Neuf : immeuble construit depuis moins de 5 ans.

Restructuré : immeuble ayant fait l'objet, depuis moins de 5 ans, de transformations affectant sa structure et soumises à permis de construire.

Récent : immeuble de moins de 10 ans.

Rénové : immeuble ayant fait l'objet de travaux de rénovation, depuis moins de 5 ans, sans entrer dans le champ du permis de construire.

Moderne : immeuble performant de plus de 10 ans.

Ancien : immeuble peu performant de plus de 10 ans.

 

Investisseur

Acquéreur des immeubles nécessaires aux entreprises, il prend le risque de la valorisation à terme des biens tout en rémunérant les capitaux investis à travers les loyers. Confiants dans le marché de l'immobilier d'entreprise, les investisseurs jouent ainsi un rôle de plus en plus déterminant dans la « chaîne immobilière ».

 

Lancement en blanc

Construction lancée sans location ou vente préalable à utilisateur.

 

Lancement en gris

Projet avec permis de construire obtenu, qui ne sera lancé qu'après location ou vente de tout ou partie à un utilisateur.

 

Local commercial

Le local commercial est celui dans lequel s'effectue une activité de négoce. Pour cela, il se situe dans une zone de chalandise lui correspondant et dispose d'équipements aptes à valoriser ses produits et à accueillir du public dans le respect de la réglementation.

 

Locaux d'activités

Les locaux d'activités sont ceux qui sont destinés essentiellement à la fabrication, à la transformation, le conditionnement ou le dépôt de produits, la réparation, l'entretien, les activités de laboratoire et les activités de transport.

Destinés aux activités de production ou de petite distribution et permettant de regrouper toutes les fonctions de l'entreprise sous un même toit.

Locaux PME-PMI : composés d'un local d'activité d'une hauteur de 4 à 6 mètres, avec un accès moyen porteur, et de bureaux dans une proportion maximum de 30%

Locaux mixtes : hauteur sous plafond généralement comprise entre 3,50 mètres et 5 mètres. L'architecture est de type tertiaire. Ces immeubles associent des bureaux (au moins 40%) et des locaux destinés à des activités légères.

 

Louer

Louer pour un propriétaire, c'est trouver le meilleur utilisateur possible dans le meilleur délai, pour éviter l'absence de revenu du capital investi. La recherche du meilleur prix n'est pas nécessairement l'objectif principal, d'autres facteurs sont déterminants, comme la qualité  du locataire ou la durée prévisible d'occupation.

Un bien à louer doit être confronté à la totalité de la demande exprimée et potentielle du marché.

Louer pour un utilisateur, c'est trouver un espace pour exercer son activité. Un utilisateur peut-être amené à chercher des locaux lors de la création de son entreprise, ou lors de sa restructuration, ou lors de son extension. Il s'agit généralement pour l'utilisateur d'utiliser des surfaces plus importantes ou plus rationnelles, de réaliser des économies financières ou encore de régler un problème d'image.

 

Loyer

Facial : loyer par mètre carré et par an, inscrit au bail, exprimé hors taxes et hors charges. Ne tient pas compte des locaux annexes tels que parkings, archives, restaurant interentreprises (RIE)... En cas de loyer progressif, la valeur retenue est la moyenne des valeurs des trois premières années ou de la durée ferme du bail.

Facial moyen : moyenne pondérée par la surface des loyers faciaux. Pour les loyers trimestriels, une moyenne mobile pourra être utilisée pour présenter des évolutions lissées.

Economique : loyer par mètre carré et par an, exprimé hors taxes et hors charges et corrigé des avantages consentis par le propriétaire (franchise de loyer, réalisation de travaux, etc.).

"Prime" : loyer facial le plus élevé, hors transaction de convenance, pour un produit :   - de taille standard par rapport à la demande dans le secteur de marché,

   - d'excellente qualité et offrant les meilleures prestations,

   - dans la meilleure localisation pour un marché donné.

"Top" : loyer facial le plus élevé d'un marché donné, hors transaction de convenance. Le loyer top n'est pas systématiquement un loyer prime.

 

Marchand de biens - rénovateur

Professionnel qui achète des biens immobiliers pour son propre compte puis les revend en vue de réaliser une plus-value. Pour valoriser les biens qu'il achète, il les réhabilite ou les rénove en partenariat avec des architectes ou des techniciens maîtres d'œuvres agréés. Il permet ainsi l'entretien du patrimoine national.

 

Messagerie

Locaux de distribution (groupage-dégroupage) de hauteur et épaisseur moyennes, avec des portes à quai en vis-à-vis sur toute la longueur du bâtiment.

 

Neuf

Immeuble (ou partie d'immeuble) construit depuis moins de 5 ans et n'ayant jamais été occupé. Immeuble fiscalement assujetti à la TVA en cas de vente.

 

Neuf / Restructuré

Locaux n'ayant jamais été occupés et appartenant à un immeuble neuf ou restructuré, livrés depuis moins de cinq ans.

 

Offre à un an

Ensemble des locaux disponibles à moins d'un an, incluant l'offre neuve non pré commercialisée et l'offre de seconde main libérée de manière certaine (baux résiliés).

 

Offre immédiate

Ensemble des locaux vacants immédiatement disponibles.

 

Offre neuve

Ensemble des locaux neufs et restructurés. L'offre neuve est analysée en fonction de l'état d'avancement des projets


Offre neuve future

Ensemble des constructions et restructurations (avec permis de construire) qui viendront compléter le parc existant. Elles sont analysées en fonction de l'état d'avancement des projets :

Chantiers en cours : immeubles dont les travaux de construction ont effectivement démarré (ne sont pas pris en compte les travaux préalables de démolition).

Permis de construire obtenu : autorisation de construire obtenue, généralement comptabilisée après la purge du recours des tiers.

Permis de construire déposé : autorisation de construire demandée, en cours d'instruction.

Projets : sont comptabilisés les projets pour lesquels la charge foncière (ou le terrain) a été attribuée à un promoteur.

 

Offre neuve livrée

Immeuble dont les travaux de construction sont terminés.

 

Parc de bureaux

Ensemble des bureaux existants, occupés ou vacants. Le parc inclut les bureaux des secteurs publics ou privés

 

Pas de Porte ou droit d'entrée

C'est une somme d'argent que paie le locataire à son propriétaire, au début de son bail et en une seule fois.

Le pas de porte est fréquemment considéré comme un supplément de loyer : le propriétaire souhaite se prémunir contre les hausses de loyer qui ne suivent pas la hausse de la valeur locative réelle des locaux.

Il s'agit en fait d'un « droit d'entrée ».

2 autres hypothèses ; le pas de porte peut également être considéré :

. soit comme une indemnité correspondant à la "contrepartie pécuniaire d'éléments de natures diverses, notamment d'avantages commerciaux sans rapport avec le loyer".

. soit comme une indemnité correspondant à la contrepartie pécuniaire de la dépréciation de la valeur des locaux : en effet, si le propriétaire souhaite reprendre les locaux, il devra verser au locataire une importante indemnité d'éviction.

Le propriétaire et le locataire doivent préciser clairement dans le bail la qualification qu'ils entendent donner au pas de porte. A défaut, les juges recherchent la commune intention des parties. Ils considèrent généralement dans ce cas le pas de porte comme un supplément de loyer.

 

Permis de construire déposé

Autorisation de construire demandée, en cours d'instruction.

 

Permis de construire obtenu

Autorisation de construire obtenue, généralement comptabilisée après la purge du recours des tiers.

 

Pré-commercialisation

Engagement d'un utilisateur plus de 6 mois avant la disponibilité effective de l'immeuble (livraison).

 

Pondération de la valeur locative commerciale

Si l'on considère les différentes parties d'un local commercial, on peut convenir que toutes n'ont pas la même utilité commerciale dans la mesure où elles ne concourent pas à l'activité du magasin avec la même efficacité.

C'est pourquoi il convient de pondérer la surface du local en fonction de la contribution de chacune de ses parties. Par exemple un sous sol ou un premier étage à usage de vente n'ont pas la valeur commerciale d'un rez-de-chaussée et sont pondérés à 30 % (ou application d'un coefficient 0.30) pour un magasin de centre ville tandis que la réserve en sous-sol ou en étage est pondérée à 10 %.

Par contre la surface correspondant au triangle isocèle formé par une vitrine d'angle sera surpondérée à 25 % (coefficient 1.25).

 

Projet

Intention identifiée de réaliser une opération immobilière pour laquelle aucune demande d'autorisation n'a été déposée.

 

Promoteur

Professionnel qui prend l'initiative d'un programme immobilier en commençant par l'achat du terrain, l'obtention du permis de construire, la signature des marchés des travaux, et le conduit jusqu'à l'achèvement de l'immeuble et la vente à un ou plusieurs acquéreurs.

 

Récent

Immeuble de moins de 10 ans, ayant déjà été occupé.

 

Rénové

Immeuble ou locaux ayant fait l'objet de travaux de rénovation sans entrer dans le champ du permis de construire.

 

Restructuré

Immeuble ayant fait l'objet de transformations affectant sa structure, soumises à permis de construire. Immeuble fiscalement assujetti à la TVA en cas de vente.

 

Robinet d'Incendie Armé (RIA)

Ils font partie des moyens de secours de première intervention au même titre que les extincteurs. Ceux-ci s'avèrent par ailleurs plus efficaces et plus puissant. Ils sont placés stratégiquement, à proximité des endroits sensibles et de façon à ce que n'importe quelle surface des locaux puisse être atteinte par au moins un jet de RIA. Les surfaces à risque doivent être atteintes par au moins deux jets de RIA. Ils existent en différent diamètres et sont de longueurs différentes en fonction des risques d'incendie. Les RIA sont alimentés en eau par le réseau de la ville. Ce réseau est sous pression constante et ne doit pas descendre en dessous de 8 bars.

 

Seconde main

Locaux ayant déjà été occupés par un utilisateur, ou livrés et jamais occupés depuis plus de cinq ans.

On distingue les locaux :

- Rénovés : locaux ayant fait l'objet de travaux de rénovation.

- Très bon état : locaux performants, de qualité.

- Etat d'usage : locaux peu performants, louables en l'état.

- A rénover : locaux peu performants et nécessitant des travaux de rénovation.

 

Sprinkler

Le Réseau sprinkler est une installation fixe d'extinction automatique à eau. Une installation sprinkler à pour objectifs : de surveiller en permanence un risque, de déclencher une alarme en cas d'incendie, d'éteindre ou de contenir un début d'incendie. Le Réseau en pression par un compresseur. La Réglementation prévoit, en plus du compresseur utilisé par l'installation, un compresseur de rechange en cas de défaillance du premier ainsi qu'un compresseur diesel en cas de panne électrique. Il existe deux types de tête sprinkler : têtes sprinkler à plombs et têtes sprinkler à ampoules. Il existe plusieurs types d'installation :

- Protection des locaux à risques courants : une densité d'eau de 2,5 litres/mn/m2, une surface impliquée de 150 m2, une surface couverte par tête de 16 m2.

- Protection des locaux à risques moyens : une densité d'eau de 5 litres /mn/m2, une surface impliquée de 216 m2, une surface couverte par tête de 12 m2.

- Protection des locaux à risques importants : dépend de la nature et de la hauteur des stockages.

 

Surface hors oeuvre nette (SHON)

Somme des surfaces de plancher de chaque niveau d'un bâtiment, calculées à partir du nu extérieur des murs, après déduction des combles et sous-sols non aménageables (hauteur inférieure à 1,80 mètres, locaux techniques, &), des toitures-terrasses, balcons, loggias, surfaces non closes situées au rez-de-chaussée et stationnement de véhicules.

 

Surface utile brute ou surface locative (SUBL)

Egale à la SHON, diminuée des éléments structuraux (murs extérieurs, poteaux, refends, etc.), des locaux techniques hors ceux des combles et sous-sols et des parties communes non exclusivement réservées à l'usage d'un utilisateur locataire ou copropriétaire.

 

Surface utile nette (SUN)

Egale à la SUBL, diminuée des circulations horizontales et des locaux sociaux ou sanitaires.

 

Système de Sécurité Incendie (SSI)

Désigne l'ensemble des moyens mise en œuvre afin de détecter, d'informer, d'intervenir et au cas échéant d'évacuer un établissement recevant du public (ERP) en cas d'Incendie. La mise en place d'un type de SSI dans un établissement est déterminée par la Commission de Sécurité ou par le Règlement de Sécurité de l'établissement. Ils sont classés en cinq Catégories (A,B,C,D et E) suivant le degré de risque d'incendie propre à l'établissement. La catégorie A est la plus complète et la catégorie E la plus rudimentaire. Suivant sa catégorie, un SSI doit pouvoir gérer l'extinction automatique, le désenfumage, l'arrêt éventuel d'installations techniques et/ou électriques, le déclenchement de portes coupe feu et l'évacuation des personnes.

 

Taux de rendement initial

Rapport entre le loyer net (hors taxes, hors charges) à la date de la vente et par le prix de vente (tous frais d'achat inclus).

 

Taux de vacance

Ratio mesurant le rapport entre l'offre immédiatement disponible et le parc existant.

 

Transaction

Location ou vente d'un bien immobilier, concrétisée par la signature d'un bail ou d'un acte de vente, y compris les clés-en-main. En cas de conditions suspensives, la transaction est prise en compte après la levée de celles-ci.

 

Valeur locative

Elle s'analyse comme la contrepartie financière annuelle de l'usage d'un bien immobilier dans le cadre d'un bail.

Elle correspond donc au loyer de marché qui doit pouvoir être obtenu d'un bien immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens et dans une région données, sans comporter les locaux annexes tels que parkings, archives, restaurant interentreprises (RIE).

La valeur locative est exprimée :

. hors droit au bail ou hors TVA et hors charges locatives ou de toutes autres natures refacturées au preneur ;

. généralement sous le forme du loyer annuel par mètre carré et par an, exprimé hors taxes et hors charges ;

La valeur retenue :

. est la valeur faciale inscrite au bail, non corrigée de l'effet d'avantages éventuellement consentis par le propriétaire.

. intègre éventuellement l'incidence de toute somme ou versement en capital, soit au locataire précédent (droit au bail), soit au propriétaire (pas de porte, droit d'entrée, indemnité de changement d'activité, etc...), par l'ajout généralement du dixième de cette somme réglée au loyer annuel.

En cas de loyer progressif, la valeur retenue est la moyenne des valeurs des 3 premières années ou de la durée ferme du bail.

 

Valeur locative moyenne

Moyenne pondérée par la surface prise à la location. On distingue les immeubles neufs ou restructurés des immeubles de seconde main sur chacune des zones géographiques étudiées. La moyenne présentée est une moyenne mobile sur trois trimestres, pour présenter des évolutions lissées.

 

Valeur vénale

La valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait être raisonnablement cédé en cas de vente amiable au moment de l'expertise.

 

Vendre

Vendre c'est choisir ou être contraint de transformer un actif immobilisé en actif liquide.

Il existe trois grandes catégories de vendeurs :

- les vendeurs permanents, qui sont les producteurs (promoteurs ou marchands de biens) et pour lesquels la vente est l'aboutissement naturel du processus de construction et de rénovation.

- les vendeurs occasionnels, qui sont des investisseurs.

- les vendeurs ponctuels, qui sont généralement des industries ou des propriétaires privés.

Dans tous les cas, la vente doit être considérée comme un acte grave car il est définitif, coûteux et déterminant. Cet acte implique de la part du vendeur une réflexion stratégique préalable lui permettant de réaliser son bien dans les meilleures conditions économiques possibles.

Cette réflexion s'effectue en quatre étapes :

1. La définition du prix. Elle est fonction de plusieurs paramètres :

    a) la meilleure utilisation du bien dans son marché,

    b) la situation du bien face à la demande et à l'offre concurrente,

    c) la comparaison avec le maximum de valeurs de référence représentées par des transactions similaires.

2. Le délai de réalisation.

3. Le moment opportun de la mise en vente.

4. La technique de vente.

 

 

 

¹ Prix net, hors frais notariés, d'enregistrement et de publicité foncière.